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三四线楼市中老年大叔主场 割韭菜效应下能火多

来源:克而瑞研究中心作者:发布时间:2018-8-20点击:39 人次

和一线、二线楼市相比,三四线楼市是沉默的大多数。直到2016年三四线房价开始快速上涨,媒体的聚光灯才照到这里。在棚改货币化安置、地方去库存、一二线限购等因素的综合作用下,2017年三四线楼市持续升温,风头甚至盖过了一线、二线楼市。

三四线楼市关注热力/迁徙图

三四线楼市关注热力/迁徙图

随着时间的推移,情况正在发生变化。特别是今年6月底,国开行要把棚改审批的权力收到总行的新闻被广泛报道后,引发了强烈反响。虽然国开行否认了“棚改”全面“叫停”的传闻,但还是收回了地方审批放款权限。这是一个明确的信号:能通过棚改进入三四线的钱,会越来越少。

围绕这一变化展开的三四线楼市前景的讨论,越发激烈。乐观派认为,当前三四线楼市需求的释放有其大背景,在相当长一段时间还会持续;悲观派则认为,三四线城市是没有未来的,除了留一套房自住,其他的还是及早出手为妙。

中老年大叔的主场 

关注价格提档5000元

谁在关注三四线楼市?艾普大数据对三四线的购房人群做了新一轮画像。画像显示,三四线的潜在购房客主要是36-55岁、月可支配收入4000-6000元的中老年大叔。他们正处在年富力强的时期,有一定积蓄和消费能力,且推测有很大一部分是为了子女的婚房未雨绸缪。

三四线潜在购房客性别占比

三四线潜在购房客性别占比

三四线潜在购房客年龄占比

三四线潜在购房客年龄占比

三四线潜在购房客月可支配收入占比

三四线潜在购房客月可支配收入占比

从房源来看,三四线购房者高达92.54%的人关注的是新房,关注二手房的比例不足10%。这是因为三四线城市的人口流向以溢出为主,大部分居民已经有房,新房市场供应充足,多数还未到达发展存量市场的阶段。从价格来看,1万-1.5万元区间关注度最高,而在2017年11月,关注度最高的价格区间还是5千-1万元;从户型来看,两居最受欢迎,三居次之,主要需求还是居住;从面积段来看,70-90平米最受欢迎,50-70平米次之,在总价购买力不变的情况下,单价上涨,是导致这一局面的元凶。

三四线潜在购房客关注房源类型占比

三四线潜在购房客关注房源类型占比

三四线潜在购房客关注价格区间占比

三四线潜在购房客关注价格区间占比

三四线潜在购房客关注户型占比

三四线潜在购房客关注户型占比

三四线潜在购房客关注面积段占比

三四线潜在购房客关注面积段占比

棚改货币化安置退潮,三四线真实的购买力如何?

在百余个三四线城市中,关注度最高的有哪些?艾普大数据分析结果显示,三四线热门关注城市TOP10中,5个分布在长三角地区,3个分布在珠三角地区,其他地区仅廊坊、合肥两个城市入围。

 三四线热门关注城市TOP10

 三四线热门关注城市TOP10

对比2017年11月发布的三四线楼市热度榜,可以看到长三角的楼市影响力在持续扩大,垄断关注榜三甲、城市占比达到半数。随着城市群概念的清晰和壮大,未来人群的聚集效应将更加明显,特别是经济发达、就业机会较多、生活水平较高的长三角、珠三角、京津冀地区。

来自克而瑞百座三四线城市的市场调研结果显示,在三四线购房的人群当中,本地客群平均占比超8成,仅19.9%的客户来自外地。本地客户购房最为积极的区域是华东区域,本地客群占比85.9%,高出平均值近6个百分点。吸引外地购房投资客最多的区域是华南,外地客群占比接近3成,高出平均值9个百分点。

全国7大区域百城购房者来源地占比 数据来源:克而瑞研究中心

全国7大区域百城购房者来源地占比 

从购房者住宅拥有情况来看,多达74%的购房者仅拥有1-2套住宅,拥有3套及以上住宅的人群占比不足3成。这说明大多数购房者还处在刚需或者置换阶段,主力需求并非投资。其中,华北和西北的客户刚性需求最旺盛,华南和东北的客户投资意识最强。

全国7大区域百城购房者拥有住宅 (备注:套数指购买后拥有几套) 数据来源:克而瑞研究中心

全国7大区域百城购房者拥有住宅 (备注:套数指购买后拥有几套)

克而瑞百城调研数据显示,超8成项目接待过货币化安置客户,约半数项目有10%的客户为货币化安置客户。华东、西北和华中地区,对棚改货币化的依赖相对重一些。业内有观点认为,随着库存规模下降、地方债务压力增加,货币化安置政策逐渐退潮将是大方向。届时,这些项目的成交将或多或少受到冲击。

全国7大区域百城货币化安置购房者分布 数据来源:克而瑞研究中心

全国7大区域百城货币化安置购房者分布

割韭菜效应下,三四线楼市能火多久?

价格方面,从国家统计局公布的70个大中城市房价指数来看,2017年7月之后,三四线城市的房价涨幅长期跑赢70城平均值,远超一线和二线城市。 最新公布的7月70城房价指数显示,在一线、二线新房环比涨幅回落的情况下,三四线城市的涨幅仍略有扩大。  

图片来自网络

成交方面,来自上海易居房地产研究院的报告显示,2018年年初至5月15日,一线和二线城市累计成交面积同比分别下降41%和6%,三四线城市累计成交面积同比上升13%。在其重点监测的75个典型城市中,三四线城市的新房成交占比约为37%,仍有着举足轻重的地位。

土地供应方面,三四线城市也是逆市而行。中原地产研究中心统计数据显示,前8月有20个三四线城市土地出让金超过了200亿,50个三四线城市超过百亿,且在土地频繁流拍的背景下,三四线城市土地溢价率同比保持平稳,没有出现下降。

近年来,大型房企的拿地重点正在向三四线城市下沉。以拥有“三四线城市之王”称号的碧桂园为例,据其2017年财报估算,公司近58%的销售来源于三四线城市。中梁地产、保利地产等,也都成为重点布局三四线品牌房企的代表。

不过,随着三四线城市去库存利好的逐渐褪去,这些房企的销售压力也随之提升,转型势在必行。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,三四线城市在购房方面存在一定程度的“割韭菜效应”,即房地产市场需求释放是没有持续性的。市场容量有限,需求也有限,三四线楼市房价的这把火还能少多久?确实需要打个问号。

(编辑整理:舟山房产网)

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